廣州市人民政府關(guān)于修訂廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法的通知穗府規(guī)〔2019〕2號(hào)廣州市人民政府關(guān)于修訂廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法的通知各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)： 現(xiàn)將修訂后的《廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市規(guī)劃和自然資源局反映。廣州市人民政府2019年1月28日廣州市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓實(shí)施辦法第一章 總 則第一條 為深入貫徹落實(shí)《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州制造2025戰(zhàn)略規(guī)劃的通知》（穗府〔2016〕4號(hào)）、《廣州市人民政府關(guān)于印發(fā)廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案及5個(gè)行動(dòng)計(jì)劃的通知》（穗府〔2016〕8號(hào)）、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市提高工業(yè)用地利用效率試行辦法的通知》（穗府辦〔2015〕11號(hào)）等政策文件精神，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化用地需求，根據(jù)《廣東省國土資源廳印發(fā)〈關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見（試行）〉的通知》（粵國土資規(guī)字〔2017〕3號(hào)），結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓的管理和實(shí)施適用本辦法。第三條 為健全我市工業(yè)用地土地供應(yīng)和土地有償使用體系，降低企業(yè)用地成本，提高土地市場(chǎng)周轉(zhuǎn)效率，我市供應(yīng)的工業(yè)用地，除按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權(quán)最高出讓年限出讓外，可按先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)租賃是指國家將一定年限的工業(yè)用地使用權(quán)出租給土地使用者（以下簡(jiǎn)稱承租人）使用，由承租人與規(guī)劃和自然資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出租人）簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同（以下簡(jiǎn)稱租賃合同），并支付國有建設(shè)用地使用權(quán)租金的行為。本辦法所稱工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓，是指國家將工業(yè)用地使用權(quán)在法律規(guī)定的最高出讓年限以內(nèi)，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求和意向用地單位經(jīng)營(yíng)情況合理確定工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限，出讓給土地使用者（以下簡(jiǎn)稱受讓人）使用，由土地受讓人與規(guī)劃和自然資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱出讓合同），并支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。第四條 市規(guī)劃和自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)本市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓的規(guī)劃、供應(yīng)、利用等政策制定和指導(dǎo)監(jiān)督工作，區(qū)規(guī)劃和自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)本區(qū)工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓方案的具體制定。市工業(yè)和信息化、發(fā)展改革行政主管部門會(huì)同規(guī)劃和自然資源、商務(wù)等行政主管部門負(fù)責(zé)制定本市工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓工作的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)（指南），制定并實(shí)施土地利用績(jī)效評(píng)估的指標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、方法和程序等。各區(qū)政府負(fù)責(zé)各自行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓的具體實(shí)施及項(xiàng)目履約考核工作。第二章 土地供應(yīng)第五條 中華人民共和國境內(nèi)外的個(gè)人、法人和其他組織均可以通過先租賃后出讓、彈性年期出讓方式取得工業(yè)用地使用權(quán)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。第六條 工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓方式依照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開交易方式。工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓或彈性年期出讓的審批管理與現(xiàn)有工業(yè)用地使用權(quán)公開出讓程序相同，由各區(qū)按程序?qū)嵤５谄邨l 工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓在出讓條件中應(yīng)明確租賃年限、出讓年限、租金收取標(biāo)準(zhǔn)及收取方式、出讓后的出讓金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期滿的績(jī)效評(píng)估指標(biāo)。工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓應(yīng)明確彈性出讓年限、出讓金標(biāo)準(zhǔn)。第八條 工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限為50年。工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓的租賃年限不得超過10年，與后續(xù)出讓年期之和最高為50年。彈性年期出讓的土地使用權(quán)出讓年限不得超過20年。先租賃后出讓和彈性年期出讓具體年限由相關(guān)區(qū)根據(jù)項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)、企業(yè)自身實(shí)力、企業(yè)意愿及發(fā)展計(jì)劃等情況確定。對(duì)于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等超過20年以上出讓年限的，由各區(qū)人民政府核定出讓年期，最高不超過50年。第九條 先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，在出讓公告中明確租賃年限和出讓年限。彈性年期出讓的，在出讓公告中明確出讓年限。第十條 工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓和彈性年期出讓須符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市環(huán)境總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、供地政策等要求，納入國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)計(jì)劃管理，并與城市空間布局、土地開發(fā)時(shí)序相銜接。第十一條 從注冊(cè)資本、投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)類型及產(chǎn)出貢獻(xiàn)等方面綜合評(píng)價(jià)，嚴(yán)格先租賃后出讓和彈性年期出讓項(xiàng)目用地準(zhǔn)入。規(guī)劃和自然資源行政主管部門牽頭會(huì)發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、商務(wù)、生態(tài)環(huán)境等行政主管部門共同制定擬先租賃后出讓和彈性年期出讓地塊的產(chǎn)業(yè)要求、投入產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)、用地規(guī)模、環(huán)保要求等出讓條件，但不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。第十二條 工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限屆滿前3個(gè)月內(nèi)，原土地受讓人可提出續(xù)期使用申請(qǐng)。租賃期限、出讓期限、續(xù)期期限之和不得超過工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限。第三章 土地租金、出讓金標(biāo)準(zhǔn)第十三條 工業(yè)用地使用權(quán)租賃的租金起始價(jià)應(yīng)與出讓價(jià)相均衡，最低租金不得低于按國家規(guī)定的工業(yè)用地使用權(quán)出讓最低價(jià)折算的租金標(biāo)準(zhǔn)。土地租金在租賃期間不作調(diào)整。第十四條 彈性年期出讓起始價(jià)根據(jù)工業(yè)用地使用權(quán)法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即：起始價(jià)＝（彈性出讓年期÷50）×出讓50年市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。第十五條 工業(yè)用地使用權(quán)先租賃后出讓的起始價(jià)根據(jù)租賃時(shí)點(diǎn)的法定最高出讓年限市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值。即：起始價(jià)＝（租賃年期＋出讓年期）÷50×出讓50年市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。土地租賃期間租金根據(jù)最終成交金額進(jìn)行修正后確定，修正系數(shù)為租賃年限與法定最高出讓年限的比例，原則上按年平均收取。即：租金＝租期÷（租賃年期＋出讓年期）×成交價(jià)，再按年平均收取。土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即：出讓金＝成交價(jià)－租金。第十六條 申請(qǐng)出讓續(xù)期的，土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)按照申請(qǐng)辦理續(xù)期使用手續(xù)時(shí)點(diǎn)按照第十三條、第十四條的規(guī)定重新組織評(píng)估確定。第十七條 出租人、出讓人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。第十八條 土地租金、出讓金按照《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）等相關(guān)出讓金收支管理規(guī)定執(zhí)行。第十九條 土地租賃和出讓過程中按規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)由雙方各自承擔(dān)。第二十條 工業(yè)用地使用權(quán)彈性年期出讓的受讓人在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記、規(guī)劃和自然資源等行政主管部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記，申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書。土地使用權(quán)證中須備注土地取得方式、彈性出讓年限、出讓土地用途等內(nèi)容。先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地在土地租賃期間不予辦理土地使用權(quán)登記，承租人在付清第一期租金后，持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料，向規(guī)劃和自然資源行政主管部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和規(guī)劃核實(shí)手續(xù)。土地出讓期間，受讓人在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料，向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)登記。土地使用權(quán)證中須備注土地取得方式、土地出讓年限與出讓土地用途等內(nèi)容。第四章 土地供后管理第二十一條 對(duì)需要享受優(yōu)惠政策的土地意向人，屬地區(qū)政府、投資或相關(guān)行業(yè)行政主管部門應(yīng)向規(guī)劃和自然資源行政主管部門提供意向人符合條件的證明文件，由規(guī)劃和自然資源行政主管部門登記備案后執(zhí)行。對(duì)提出規(guī)劃條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等作為土地使用條件的，應(yīng)按照“誰提出，誰監(jiān)管”的原則，在土地出讓成交后，由提出關(guān)聯(lián)條件的部門要求土地競(jìng)得人提交項(xiàng)目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書，作為簽訂土地出讓合同的前提條件和提出關(guān)聯(lián)條件部門的監(jiān)管依據(jù)。提出關(guān)聯(lián)條件的部門應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書進(jìn)行監(jiān)督，并適時(shí)通報(bào)規(guī)劃和自然資源行政主管部門。項(xiàng)目用地達(dá)不到約定的，各相關(guān)部門應(yīng)按職能分工依法依約進(jìn)行處置。第二十二條 彈性年期出讓的，受讓人未按出讓合同約定時(shí)間動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，出讓人應(yīng)當(dāng)及時(shí)開展閑置土地調(diào)查和處置工作。先租賃后出讓方式取得土地，承租人未按租賃合同約定時(shí)間動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，由出租人按照合同約定收回土地使用權(quán)。第二十三條 土地出讓期間，受讓人應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的土地用途和要求進(jìn)行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營(yíng)，原則上不允許改變土地用途使用土地。對(duì)城市規(guī)劃已明確調(diào)整為其他經(jīng)營(yíng)性用地的工業(yè)用地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)予以收儲(chǔ)。土地租賃期間，承租人不得改變土地用途，如承租人申請(qǐng)改變用途，出租人按照合同約定收回土地使用權(quán)。第二十四條 鼓勵(lì)存量工業(yè)用地單位節(jié)地挖潛，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高土地節(jié)約集約利用水平。鼓勵(lì)以先租賃后出讓、彈性年期出讓取得工業(yè)用地使用權(quán)的單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防要求的前提下，通過廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部土地整理、開發(fā)建設(shè)地下空間等途徑提高土地利用效率。經(jīng)批準(zhǔn)在原用地范圍內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建工業(yè)項(xiàng)目，且投資強(qiáng)度、建筑容積率等指標(biāo)符合省、市規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)簽訂土地出讓合同變更協(xié)議，對(duì)新增的建筑面積部分不再補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。第二十五條 建立用地項(xiàng)目土地利用績(jī)效評(píng)估制度。在出讓合同中約定，達(dá)產(chǎn)后每年對(duì)用地項(xiàng)目土地利用績(jī)效進(jìn)行評(píng)估，對(duì)連續(xù)3年不達(dá)績(jī)效預(yù)期或3年累計(jì)數(shù)不達(dá)預(yù)期的，政府有權(quán)按合同約定提前收回用地。績(jī)效評(píng)估細(xì)則由市發(fā)展改革行政主管部門會(huì)同市工業(yè)和信息化、商務(wù)、規(guī)劃和自然資源等行政主管部門另行制定頒布，由區(qū)政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、本辦法和土地租賃合同或出讓合同要求組織實(shí)施。第二十六條 承租土地使用權(quán)期滿，經(jīng)績(jī)效評(píng)估通過的，承租人可申請(qǐng)與出租人簽訂出讓合同，承租人應(yīng)當(dāng)最遲于承租年限屆滿前1年向出租人提出。出租人同意將土地使用權(quán)出讓的，雙方簽訂出讓合同，由受讓人支付出讓金等土地有償使用費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)。未申請(qǐng)出讓或者雖申請(qǐng)出讓但驗(yàn)收評(píng)估不合格、未達(dá)到合同約定要求的，承租土地使用權(quán)由出租人按照合同約定無償收回，對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由承租人恢復(fù)原狀等方式處置。第二十七條 受讓人提出續(xù)期申請(qǐng)的，出讓人應(yīng)會(huì)同屬地區(qū)政府組織相關(guān)部門在接受申請(qǐng)后1個(gè)月內(nèi)完成土地續(xù)期使用評(píng)價(jià)工作。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)評(píng)價(jià)達(dá)到合同約定使用條件的，可以協(xié)議出讓方式續(xù)期使用。第二十八條 土地出讓期間的土地使用權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓或抵押參照現(xiàn)有工業(yè)用地相關(guān)管理政策辦理。其中孵化器用地，以我市有關(guān)孵化器用地政策為準(zhǔn)。以先租賃后出讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地及地上建筑物在土地租賃期間不得辦理轉(zhuǎn)租。第二十九條 因受讓人自身原因需終止項(xiàng)目投資建設(shè)或運(yùn)營(yíng)的，受讓人應(yīng)在終止前6個(gè)月向出讓人申請(qǐng)終止履行出讓合同并請(qǐng)求退還土地，經(jīng)出讓人同意，按照合同約定終止合同，退還工業(yè)用地使用權(quán)，對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由受讓人恢復(fù)原狀等方式處置。第五章 違約責(zé)任第三十條 工業(yè)用地使用權(quán)實(shí)施先租賃后出讓和彈性年期出讓后，應(yīng)將開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能環(huán)保等要求納入土地出讓合同。未達(dá)到規(guī)定要求的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。第三十一條 受讓人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)出讓人同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或未按合同約定支付土地出讓金的，出讓人可以按合同約定向受讓人收取違約金，直至解除合同、依法收回土地使用權(quán)。出讓人未按合同約定交付土地的，受讓人可以按合同約定向出讓人收取違約金，直至解除合同。第三十二條 存在下列情形之一的，按照合同約定，出租人（出讓人）可無償收回工業(yè)用地使用權(quán)，對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償，可根據(jù)合同事先約定采取殘值補(bǔ)償、無償收回、由受讓人（承租人）恢復(fù)原狀等方式處置：（一）除不可抗力外，因承租人自身原因未按時(shí)開工、竣工、投產(chǎn)或終止項(xiàng)目投資建設(shè)或運(yùn)營(yíng)的，或未按時(shí)繳交土地租金，或改變土地用途，或進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的；（二）除不可抗力外，因受讓人自身原因未按時(shí)開工、竣工、投產(chǎn)，超過合同約定最長(zhǎng)時(shí)限的；（三）在達(dá)產(chǎn)評(píng)估、過程評(píng)估階段，經(jīng)區(qū)政府相關(guān)部門或園區(qū)管理機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)定不符合績(jī)效評(píng)估要求，按合同約定應(yīng)當(dāng)收回建設(shè)用地使用權(quán)的；（四）在使用過程中造成嚴(yán)重環(huán)境污染，經(jīng)人民法院作出有罪判決或經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估認(rèn)定的。第六章 附 則第三十三條 本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。 公開方式：主動(dòng)公開