廣州市規劃和自然資源局關于印發廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引的通知穗規劃資源規字〔2020〕4號廣州市規劃和自然資源局關于印發廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引的通知各區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：　　《廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向我局反映。廣州市規劃和自然資源局2020年12月22日廣州市舊村全面改造項目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引　　為支持舊村整體改造，促進土地節約集約利用，根據省政府《關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、省委深改委《關于支持廣州深化城市更新工作推進高質量發展的意見》（粵改委發〔2020〕12號）和市委市政府《關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號），結合我市實際，制定本指引。　　一、適用條件　　已納入《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》（穗府辦函〔2020〕66號）或城市更新儲備庫的舊村全面改造項目，且符合以下條件的，可按本指引開展整合土地和異地平衡工作。　　（一）整合土地。　　已納入舊村全面改造范圍，因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡，或涉及重點區域、重要地段、重要節點，或需要成片連片統籌的項目，可通過改造主體整合收購鄰近的國有建設用地（閑置土地除外）或將政府儲備用地與村集體用地（國有性質、有建設用地合法來源文件）置換，實現節約集約用地。　　整合收購或進行置換的用地，原則上應在本行政村（或轉制社區）范圍內，且實施時應符合國土空間總體規劃（土地利用總體規劃和城市總體規劃）；不符合標圖建庫條件的，只能用于復建安置和公益設施建設。　　（二）異地平衡。　　對于受白云國際機場、白云山、生態與水源保護、軍事用地、歷史文化保護等特殊控制區影響，且無法通過整合土地實現盈虧平衡的舊村全面改造項目，可采取聯動改造、儲備用地支持等方式進行異地平衡。　　異地平衡以區內平衡為主。越秀區舊村全面改造項目可以跨區平衡，其他行政區舊村全面改造項目涉及國家、省重點項目、全市重大項目和兩區毗鄰片區需要同步改造類的項目確實無法實現盈虧平衡的，也可以跨區平衡。各區跨區平衡項目應當提請市政府同意。　　涉及跨區平衡的，異地承接地塊優先承接產業（商業、辦公等）開發，且需符合所在區的有關產業政策要求。　　二、具體類型　　（一）整合土地。　　1.收購。　　整合收購的用地（不含邊角地、插花地、夾心地）原則上不超過整合收購前改造范圍總用地面積的10%。整合收購可按舊村莊、舊城鎮有關成本核算辦法計算改造成本；也可參照《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（穗府辦規〔2019〕5號）關于收回國有舊廠房整宗土地的補償標準計算改造成本；涉及舊城鎮的，也可參照《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》（穗府規〔2017〕18號）的補償標準計算改造成本。　　整合收購的用地可由改造主體憑收購協議、項目實施方案及批復等文件，在完成上蓋物拆除并注銷原有不動產權證后，由改造主體一并實施改造。　　2.置換。　　與政府儲備用地置換的原村集體用地，屬國有建設用地的可直接置換；屬集體建設用地的，應由村集體經濟組織按規定辦理集體建設用地轉為國有建設用地手續后置換。置換前雙方均應完成上蓋物的拆除、原有不動產權證的注銷和土地平整。　　用地置換時，地塊價值原則上參照《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》（穗府辦規〔2019〕5號）收回國有舊廠整宗土地的補償標準，由區政府依法組織評估。已完成儲備的用地，評估價值不低于土地儲備成本。涉及市本級土地儲備用地的，評估結果應經市土地儲備機構同意。置換用地的評估價存在差異時，由區政府組織置換用地雙方協商一致。　　置換后的用地作為調入地塊一并納入舊村實施改造，原村集體用地作為調出地塊不納入舊村改造范圍。涉及標圖建庫范圍調整的，由標圖建庫主管部門按規定辦理。　　（二）異地平衡。　　1.聯動改造。　　符合本指引第一（二）條要求的舊村全面改造項目，優先選擇同一改造主體的其他“三舊”改造項目或建設用地實施聯動改造，統一編制片區策劃方案和控制性詳細規劃修改方案，將不能在本村權屬范圍內平衡的開發權益（經依法批準的舊村全面改造項目中的融資和復建安置建筑面積），按“價值相當”的原則轉移至其他“三舊”改造項目或建設用地上。　　原則上村民和村集體的安置房在本村權屬用地上安置，融資建筑面積可進行開發權益轉移。經村集體經濟組織依法表決同意將村民和村集體安置房轉為國有性質的，也可進行開發權益轉移。由區政府依法組織，按提交有審批權機構審議項目實施方案前12個月內的市場評估價，測算轉移的開發權益價值并折算為平衡地塊需承接的建筑面積。　　2.儲備用地支持。　　采取儲備用地支持，應優先使用區本級的儲備用地；若區本級的儲備用地不足的，可按程序申請市本級儲備用地。使用區本級儲備用地，經區政府按程序審定后，由區土地儲備機構提供；使用市本級儲備用地，由區政府向市政府提出申請，按程序審定后，由市土地儲備機構提供。　　經改造村屬地區政府組織摸查、測算、評估后確需使用儲備用地作為融資地塊平衡改造成本的，應先取得土地儲備機構的同意意見。涉及使用區本級儲備用地的，應由屬地區政府選取轄區內符合規劃的儲備地塊納入舊村改造實施范圍；涉及使用市本級儲備用地的，應由市城市更新主管部門選取符合規劃的儲備用地納入舊村改造實施范圍。　　經有審批權的機構按規定批復項目實施方案后，由有出讓權的規劃和自然資源主管部門將舊村改造項目和儲備用地整體按土地出讓評估技術規范組織委托評估，通過招標、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標人、競得人，并與中標人、競得人簽訂土地使用權出讓合同。土地出讓金按公開出讓的實際成交價計收。市、區土地出讓收入的分配，使用市本級儲備用地的視為市全部投資并由區實施的項目，使用區本級儲備用地的視為由區全部投資并實施的項目，按照現行關于廣州市改革優化土地儲備市區聯動機制方案的有關規定執行。　　使用儲備用地用作復建安置和公益設施的，可以通過劃撥或協議出讓方式供應土地，土地綜合開發費或土地出讓金按我市有關規定執行。　　改造用地辦理確權登記前，土地儲備機構、村集體經濟組織等權利人應分別辦理改造用地范圍內儲備用地、集體土地使用權及上蓋物所有權注銷手續。　　三、審批程序　　（一）整合土地。　　由區政府負責組織編制整合土地的專章內容（含必要性、可行性論證），按程序納入片區策劃方案、控制性詳細規劃修改方案和項目實施方案，報有審批權的機構同意后實施。　　（二）異地平衡。　　由政府負責組織編制異地平衡的專章內容（含必要性、可行性論證），按程序納入片區策劃方案、控制性詳細規劃修改方案和項目實施方案，報有審批權的機構同意后實施。其中，位于同一行政區的聯動改造或者采用區本級儲備用地支持的異地平衡項目，由屬地區政府負責組織編制；位于不同行政區的聯動改造或采用市本級儲備用地支持的異地平衡項目，由市城市更新主管部門負責組織編制。　　四、其他　　（一）黃埔區、南沙區、增城區、廣州空港經濟區等有市級審批權的區參照本指引規定執行。　　（二）本指引自印發之日起施行，有效期5年。公開方式：主動公開