【一圖讀懂】《廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》的解讀　　一、起草背景　　（一）落實(shí)省政策需要　　2019年出臺(tái)的《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71 號(hào)），明確提出支持整體連片改造，支持舊城鎮(zhèn)、舊村莊整體改造；支持集體和國有建設(shè)用地混合改造；支持土地置換后連片改造。為貫徹落實(shí)上述文件的要求，有必要出臺(tái)我市的相關(guān)政策和指引。　　（二）工作實(shí)踐需要　　自2009年省政府作出加快“三舊”改造工作部署以來，我市積極推動(dòng)“三舊”改造工作，歷經(jīng)十年的實(shí)踐探索，在完善城市功能、改善人居環(huán)境、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、提高土地利用效率等方面取得了一定成績(jī)，同時(shí)也面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)。尤其是一些重點(diǎn)地區(qū)、重要地段、重要節(jié)點(diǎn)的舊村全面改造項(xiàng)目，仍存在用地成片連片實(shí)施難度大、土地節(jié)約集約效率未充分發(fā)揮，舊村全面改造難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡等問題，制約了舊村全面改造工作。　　今年，我市出臺(tái)《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》（穗府辦函〔2020〕66號(hào)），提出了舊村改造的三年實(shí)施計(jì)劃、五年行動(dòng)方案、十年改造規(guī)劃的任務(wù)，共涉及舊村約400條，制定《廣州市舊村全面改造項(xiàng)目涉及成片連片整合土地及異地平衡工作指引》（下稱《指引》），對(duì)下一步加快推動(dòng)舊村改造具有現(xiàn)實(shí)意義。　　二、主要內(nèi)容　　《指引》內(nèi)容共4部分，主要包括：　　第一部分關(guān)于適用條件，明確納入我市三年實(shí)施計(jì)劃、五年行動(dòng)方案、十年改造規(guī)劃以及城市更新儲(chǔ)備庫，且符合相關(guān)條件，可采用整合土地（包括收購和置換兩種類型）、異地平衡（包括聯(lián)動(dòng)改造和儲(chǔ)備用地支持兩種類型）方式推進(jìn)舊村全面改造項(xiàng)目。　　第二部分關(guān)于具體類型，分別明確實(shí)施整合土地（包括收購和置換兩種類型）、異地平衡（包括聯(lián)動(dòng)改造和儲(chǔ)備用地支持兩種類型）的具體要求。其中，對(duì)收購類型，主要明確收購的國有土地原則上不超過整合收購前改造范圍總用地面積的10%，符合相關(guān)政策文件規(guī)定的收購費(fèi)用可計(jì)入改造成本，以及收購的土地如何納入改造范圍一并實(shí)施；對(duì)置換類型，主要明確集體建設(shè)用地應(yīng)按規(guī)定轉(zhuǎn)為國有土地后再置換，由區(qū)政府按規(guī)定評(píng)估，并在評(píng)估價(jià)值存在差異時(shí)，組織置換用地雙方協(xié)商一致；對(duì)聯(lián)動(dòng)改造類型，主要明確優(yōu)先選擇與舊村全面改造同一改造主體的其他“三舊”改造項(xiàng)目或建設(shè)用地實(shí)施聯(lián)動(dòng)改造，由區(qū)政府組織評(píng)估測(cè)算，按照等價(jià)值原則將不能在舊村范圍建設(shè)的建筑面積轉(zhuǎn)移到其他“三舊”改造項(xiàng)目或建設(shè)用地上；對(duì)儲(chǔ)備用地支持類型，主要明確需使用儲(chǔ)備用地作為融資地塊的舊村全面改造項(xiàng)目，由區(qū)政府組織測(cè)算評(píng)估并按程序納入舊村改造的實(shí)施范圍。待批復(fù)項(xiàng)目實(shí)施方案后，由有出讓權(quán)的規(guī)劃和自然資源主管部門將舊村改造項(xiàng)目和儲(chǔ)備用地整體委托評(píng)估，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人，涉及的土地出讓金分配按照現(xiàn)行關(guān)于廣州市改革優(yōu)化土地儲(chǔ)備市區(qū)聯(lián)動(dòng)機(jī)制方案有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　第三部分關(guān)于審批程序，明確整合土地、異地平衡專章的編制主體和審批程序。涉及跨區(qū)聯(lián)動(dòng)改造和使用市本級(jí)儲(chǔ)備用地由市城市更新主管部門負(fù)責(zé)編制專章，其他由區(qū)政府組織編制專章。　　第四部分關(guān)于適用范圍及有效期等一般性規(guī)定。　　三、主要亮點(diǎn)　　一是首次在市級(jí)層面出臺(tái)舊村全面改造涉及成片連片整合土地及異地平衡的操作規(guī)范。通過整合土地和異地平衡方式推動(dòng)舊村全面改造，破解部分舊村實(shí)施成片連片改造難度大、土地節(jié)約集約效率未充分發(fā)揮，難以實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的難題。　　二是明確了儲(chǔ)備用地支持舊村全面改造的實(shí)施路徑。提出了將儲(chǔ)備用地作為融資地塊與舊村改造項(xiàng)目組合，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的模式。