【音頻解讀】《增城區(qū)深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展實施細則》 關(guān)于《增城區(qū)深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展實施細則》政策解讀（音頻） window.audiojs.events.ready(function() { window.audiojs.create(document.getElementById("audio_12865861161463754")); }); 　　一、制定文件的背景　　為進一步完善城市更新配套措施，精準解決實際問題，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局根據(jù)《關(guān)于深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）等文件規(guī)定，結(jié)合增城區(qū)實際，形成《增城區(qū)深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。　　二、制定文件的依據(jù)和來源　　1.《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）；　　2.《中共廣州市委 廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）；　　3.《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市城中村改造合作企業(yè)引入及退出指引的通知》（穗建規(guī)字〔2021〕1號）；　　4.《廣州市城市更新實現(xiàn)產(chǎn)城融合職住平衡的操作指引》（穗規(guī)劃資源字〔2020〕33號）；　　5.《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》（穗府辦規(guī)〔2019〕5號）；　　6.《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)<廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法>的通知》（穗建規(guī)字〔2019〕13號）；　　7.《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于加快推進留用地落地兌現(xiàn)工作的通知》（穗規(guī)劃資源規(guī)字〔2019〕3號）。　　三、制定文件的目的和任務(wù)　　（一）目的。進一步補充完善增城區(qū)城市更新配套政策，精準解決城市更新工作推進過程中遇到的實際問題，推進城市更新工作高質(zhì)量發(fā)展。　　（二）任務(wù)。通過優(yōu)化審批程序、完善實施機制、加快拆遷建設(shè)、堅持連片改造、加強創(chuàng)新探索等方面提高效率、促進高效管理、聚焦項目實施、創(chuàng)新分配機制、破解難點痛點，以城市更新為抓手，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。　　四、解讀政策內(nèi)容　　《實施細則》共有五大部分26條，主要集中在以下方面：　　（一）優(yōu)化審批程序，提高審核效率。一是明確復核舊村改造項目標圖建庫有效性，復核報告作為土地整備依據(jù)；二是明確舊村改造拆舊復墾審核程序，解決現(xiàn)行拆舊復墾系統(tǒng)難以適用舊村改造的問題；三是明確除了“三地”、留用地指標落地等合理路徑以外，舊村改造項目原則上不安排新增建設(shè)用地規(guī)模；四是優(yōu)化土壤場地環(huán)境調(diào)查程序，實施主體承諾在供地前完成調(diào)查備案的，方可批復實施方案；五是縮短招商選企掛網(wǎng)時間，由原來的45天調(diào)整為30天。　　（二）完善實施機制，促進高效管理。一是強化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查管理，做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果和“房地一體”確權(quán)登記成果的銜接，確保基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查的真實性；二是明確村域居住用地區(qū)片價低于全區(qū)均價的舊村，難以平衡改造成本，原則上不受理改造申請；三是進一步明確前期費用標準，為改造成本核算提供準確依據(jù)；四是強化產(chǎn)業(yè)導入，注重職住平衡，劃定三個圈層，促進產(chǎn)城融合；五是優(yōu)化建設(shè)政府性房源，政府性房源可由改造主體建設(shè)，房源指標等價抵扣相關(guān)建安費用；六是明確留用地納入舊村改造原則，規(guī)范預支留用地審批程序，避免濫用留用地預支政策；七是明確教育設(shè)施用地配套要求，統(tǒng)一全區(qū)標準；八是明確實施方案具體重點表決內(nèi)容，保障村集體及村民知情權(quán)、參與權(quán)和表達權(quán)。　　（三）強化建設(shè)管理，聚焦項目實施。一是強化項目簽約及批復管理，整體拆補協(xié)議簽約率不足50%的，不予批復實施方案，解決市場主體“占而不動”的問題；二是優(yōu)先保障大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施等公益性項目建設(shè)；三是明確融資區(qū)建設(shè)及融資面積銷售要求，促進城市更新項目固定資產(chǎn)投資，加快項目資金周轉(zhuǎn)，減少項目爛尾的風險。　　（四）堅持連片改造，創(chuàng)新分配機制。一是明確舊廠房圖斑復核要求，復核不符合入庫規(guī)定的參照有效圖斑的80%進行補償，解決舊廠圖斑復核的問題；二是劃定連片舊廠房重點改造區(qū)域，在確定補償款最高上限（45%）的前提下，提高未標圖建庫地塊補償比例，有效促進重點片區(qū)成片連片改造；三是重點區(qū)域內(nèi)“工改居”項目，須無償配建5%的保障性住房，既解決政府保障性住房來源的問題，也提高了政府在舊廠項目的實際收益；四是明確舊廠房改造負面清單，涉及產(chǎn)業(yè)區(qū)塊管控、圖斑范圍外協(xié)議出讓、閑置土地管理等政策紅線的，不得適用城市更新政策，為舊廠房項目實施規(guī)定了底線。　　（五）加強創(chuàng)新探索，破解難點痛點。一是強化政府前期主導，探索政府或區(qū)屬國企主導完成前期工作后，公開掛牌競價引入企業(yè)開展拆遷建設(shè)，解決市場主體過早介入舊村增加博弈時間，拖延舊村改造進度；二是試點舊村改造“儲改結(jié)合”，“儲改結(jié)合”項目按照政府儲備用地部分每畝10平方米標準給予村集體物業(yè)獎勵，提升村民儲改結(jié)合的積極性；三是探索政府主導舊城改造模式，舊城連片改造項目可參照舊村項目靈活分片和動態(tài)分期實施；四是實施容積率異地平衡，住宅用地平均凈容積率超過4.5的，應(yīng)按照價值相當原則將超出部分的融資面積開發(fā)權(quán)益異地轉(zhuǎn)移，提升舊村改造品質(zhì)。